À qui incombe la responsabilité de réparer une maison de location à la suite d’un cambriolage ? (Brèves juridiques N°239)

Les faits

Monsieur X est locataire de Monsieur Y, propriétaire (bailleur) de la maison. Une nuit, Monsieur X est victime d’un cambriolage : des bandits s’introduisent dans la maison et causent d’importants dégâts (vitres brisées, portes endommagées, etc.). Quelques temps plus tard, Monsieur X décide d’emménager ailleurs. Avant de lui restituer sa garantie, Monsieur Y lui demande de réparer tous les dégâts causés par les cambrioleurs. Monsieur X s’y oppose, affirmant qu’il n’en est pas responsable.

Question : À qui incombe cette responsabilité au regard de la loi ?

En droit

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique. Aux termes de l’article 2 du Code civil, Livre III, un contrat est synallagmatique ou bilatéral lorsque les contractants s’obligent réciproquement les uns envers les autres. La caractéristique du contrat synallagmatique est qu’il fait naître des obligations réciproques (chaque partie contractante étant à la fois créancière et débitrice) et interdépendantes (chaque obligation servant la cause de l’autre).

Dans un contrat de bail, le bailleur est tenu aux obligations énumérées par l’article 11 de la loi n°15/025 du 31 décembre 2015 relative aux baux à loyer non professionnel, notamment :

• Mettre l’immeuble à la disposition du preneur dans un état approprié à sa destination.
• Assurer au preneur la jouissance paisible du bien loué, notamment en le garantissant contre les troubles de jouissance causés par lui-même, par les membres de sa famille ou contre toute éviction partielle ou totale.
• Garantir le preneur contre les vices cachés empêchant l’usage normal du bien loué.
• Prendre en charge les grosses réparations à effectuer sur l’immeuble.

De son côté, le locataire a également des obligations, reprises à l’article 13 de la même loi :

• Payer le loyer selon les modalités convenues.
• User de la chose louée en bon père de famille.
• Répondre des pertes et dégâts causés pendant la durée du contrat et qui lui sont imputables.
• Entretenir l’immeuble et les équipements mentionnés au contrat et procéder aux réparations locatives, sauf celles ayant pour cause la vétusté, l’usure, les malfaçons, les vices de construction ou un cas fortuit.

Dans le cas présent, la destruction de la maison par des cambrioleurs peut être considérée comme un cas fortuit. Par conséquent, le locataire est exonéré de toute responsabilité. Il ne peut pas être tenu pour responsable des destructions, en vertu de l’article 258 du Code civil, Livre III, selon lequel :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En somme, le bailleur n’aura d’autre choix que de restituer la garantie de son locataire et d’envisager la réfection de sa maison à ses propres frais.

Me KAPENGA Théophile

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